Eaux de pluie sur le terrain voisin
Les eaux de pluie s’écoulant du toit de votre maison doivent se déverser sur votre terrain ou sur la voie publique, mais pas sur le terrain de votre voisin (article 681 du code civil).
Par contre, l’eau de pluie provenant de votre terrain peut s’écouler sur le terrain voisin, si ce dernier est situé à un niveau inférieur au vôtre. Elle doit s’écouler de façon naturelle, suivre la configuration des terrains en pente et ne doit pas avoir été déviée par des travaux pour se déverser chez le voisin.
Le propriétaire du terrain situé au niveau inférieur ne peut pas élever de digue pour empêcher cet écoulement (article 640 du code civil). Une indemnité peut être due au propriétaire du terrain situé au niveau inférieur si l’écoulement d’eau est important.
Mur ou édifice menaçant ruine
Lorsqu’un mur, un bâtiment ou un édifice quelconque menace ruine et compromet la sécurité du voisinage ou des passants, son propriétaire doit procéder à sa réparation ou à sa démolition. Le maire peut, en vertu de ses pouvoir de police municipale, ordonner la démolition ou la réparation des édifices menaçant ruine (article L-2212-2-1° du code général des collectivités territoriales).
Mur mitoyen
Tout mur servant de séparation entre bâtiments, cours, jardins et enclos est présumé mitoyen. Il appartient à celui qui conteste la mitoyenneté du mur de le prouver au moyen d’un titre ou d’une marque du contraire. Le copropriétaire d’un mur mitoyen peut renoncer à son droit de mitoyenneté également.
La mitoyenneté est un droit de propriété appartenant en commun à deux personnes. Elle est aussi source d’obligations et de servitudes:
– La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge des copropriétaires et de tous ceux qui y ont droit.
– Le copropriétaire peut abandonner son droit de mitoyenneté pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartient.
– Chaque propriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen ou appuyer une construction sur ce mur (article 657 du code civil) à condition de ne pas gêner le voisin.
– Tout copropriétaire peut faire surélever le mur mitoyen à ses frais. Il lui appartient également d’entretenir cette partie exhaussée (article 658 du code civil). Si l’exhaussement du mur mitoyen nécessite sa reconstruction en entier, celle-ci sera à la charge du propriétaire qui veut l’exhausser (article 659 du code civil). La hauteur du mur exhaussé ne doit pas dépasser celle imposée par le plan d’occupation des sols, les usages existants ou les règles du code civil (article 663).
– On ne peut faire aucun enfoncement dans le mur mitoyen, ni y appuyer ou appliquer un ouvrage sans le consentement du voisin (article 662 du code civil).
– Sur un mur mitoyen reconstruit, les servitudes continent pour chacun des propriétaires (article 665 du code civil).
– On ne peut faire pratiquer aucune fenêtre ou ouverture dans le mur mitoyen sans le consentement du voisin (article 675 du code civil).
Clôture mitoyenne
Le clôture mitoyenne doit être entretenue à frais communs, mais le voisin peut se soustraire à cette obligation en renonçant à la mitoyenneté (article 667 du code civil).
Vous avez aussi le droit d’en élever une du côté de votre terrain, vertu de l’article 647 du code civil qui stipule que “tout propriétaire peut clore son héritage”, à condition de respecter les éventuelles servitudes de passage, le plan d’occupation du sol et les usages en vigueur.
Fossé mitoyen
L’entretien d’un fossé mitoyen incombe aux copropriétaires. Il y a non-mitoyenneté lorsque le rejet de la terre se trouve d’un côté seulement du fossé. Le fossé appartient à celui du côté duquel le rejet se trouve (article 666 du code civil).
Si le fossé sert à l’écoulement des eaux, le voisin ne peut pas renoncer à la mitoyenneté et à son entretien (article 667 alinéa 2 du code civil).
Le voisin dont l’héritage joint un fossé non-mitoyen ne peut contraindre le propriétaire de ce fossé à lui céder la mitoyenneté (article 668 du code civil).
Si le fossé ne sert qu’à la clôture, le copropriétaire peut construire un mur à sa place, à la limite de sa propriété (article 668 al.3 du code civil).
Haie ou arbres mitoyens
– Les produits de la haie mitoyenne appartiennent aux propriétaires par moitié (article 669 du code civil).
– Le copropriétaire d’une haie mitoyenne peut la détruire jusqu’à la limite de sa propriété, à charge pour lui de construire un mur sur cette limite (article 668 al. 2 du code civil).
– Les arbres qui se trouvent dans la haie mitoyenne sont mitoyens comme la haie. Les arbres plantés sur la ligne séparative de deux héritages sont aussi réputés mitoyens. Lorsqu’ils meurent ou lorsqu’ils sont coupés ou arrachés, ces arbres sont partagés par moitié.
– Les fruits sont recueillis à frais communs et partagés aussi par moitié, soit qu’ils tombent naturellement, soit que la chute en ait été provoquée, soit qu’ils aient été cueillis.
– Chaque propriétaire a le droit d’exiger que les arbres mitoyens soient arrachés.
Plantations d’arbres près du mur mitoyen
L’article 671 du code civil prévoit que les arbres, arbrisseaux et arbustes doivent être:
– plantés à deux mètres de la ligne séparative des deux terrains s’ils doivent dépasser deux mètres de hauteur;
– plantés à cinquante centimètres de la ligne séparative s’ils ne dépassent pas deux mètres.
La distance se calcule du centre de l’arbre à la ligne séparative des terrains.
Pour les arbres ou arbustes plantés en espalier de chaque côté du mur, il n’y a aucune distance à respecter si la plantation ne dépasse pas la crête du mur.
Lorsque la distance légale n’est pas respectée, le voisin peut exiger que les arbres soient arrachés ou réduits à la hauteur réglementaire, sauf s’il y a eu un titre autorisant cette plantation ou une prescription trentenaire (article 672 du code civil).
Les fruits tombés des branches qui avancent sur la propriété du voisin lui appartiennent.
Le voisin peut exiger que les branches qui avancent sur sa propriété soient coupées.
Mitoyenneté des cours d’eau
Si votre propriété est limitée par un cours d’eau public, l’entretien incombe à l’état.
Si le cours d’eau est privé et si vous en partagez la propriété avec d’autres riverains, il vous appartient d’assurer le bon écoulement de l’eau, d’éviter l’envasement et d’entretenir les berges bordant votre propriété.
Les servitudes sur le terrain
Servitude de passage:
Vous êtes fondé à réclamer un droit de passage sur le terrain de votre voisin pour assurer la desserte de votre propriété si celle-ci est enclavée et n’a aucune issue sur la voie publique, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage causé à votre voisin (article 682 du code civil).
Servitude d’écoulement des eaux de pluie:
L’eau de pluie provenant de votre terrain peut s’écouler sur le terrain voisin, si ce dernier est situé à un niveau inférieur au vôtre. Elle doit s’écouler de façon naturelle, suivre la configuration des terrains en pente et ne doit pas avoir été déviée par des travaux pour se déverser chez le voisin.
Servitude pour l’alimentation en eau potable ou pour l’irrigation:
Pour puiser des eaux dont vous avez le droit de disposer (source, cours d’eau publics..), vous pouvez obtenir le passage par conduite souterraine de ces eaux sur les terrains des voisins, à condition de leur payer une indemnité et de ne pas créer des dommages.
Cette servitude ne s’applique pas aux habitations, aux cours ou jardins y attenant (article L152-14 du code rural).
Servitude d’appui sur le terrain voisin:
Pour puiser des eaux dont vous avez le droit de disposer, vous pouvez demander à votre voisin l’autorisation de poser sur son terrain les ouvrages nécessaires à la prise d’eau, à charge pour vous de lui verser une indemnité. Cette servitude ne s’applique pas aux bâtiments, cours et jardins attenant aux habitations.
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